Information Immobilienertragsteuer

Informationsblatt Immobilienertragssteuer beim Verkauf privater Liegenschaften
Achtung: Dieses Informationsblatt dient nur der Gewinnung eines ersten Überblicks, im Anlassfall 
wird jedenfalls die Beiziehung eines Steuerberaters empfohlen!

Was ist die Immobilienertragssteuer (ImmoESt)?
Durch das Inkrafttreten des 1. Stabilitätsgesetzes 2012 per 1. April 2012 wurde eine Vielzahl an 
steuerrechtlichen Änderungen wirksam, darunter auch die Besteuerung von Grundstücks-Veräußerungen.

Entgegen der alten Rechtslage, wonach Erlöse daraus mit Ablauf einer zehnjährigen 
Spekulationsfrist steuerfrei waren, unterliegen Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken1 ab 
dem 1. April 2012 unabhängig von ihrer Behaltedauer grundsätzlich der Einkommensteuerpflicht.
Welche Transaktionen unterliegen der Immobilienertragssteuer (nicht)?
Unter Veräußerung ist jede entgeltliche Übertragung zu verstehen, insbesondere Verkauf, Tausch 
oder ein sonstiges Rechtsgeschäft oder Rechtsverhältnis, mit dem ein Grundstück entgeltlich 
übertragen wird. Im Umkehrschluss erfüllen somit vor allem unentgeltliche Erwerbsvorgänge wie z.B. 
Erbschaft oder Schenkung den einkünfteerzielenden Tatbestand nicht und unterliegen daher nicht der 
Immobilienertragssteuer.
.
Welche Höhe weist der Steuersatz auf?
Die Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken unterliegen dem besonderen Steuersatz von 30 
% und sind bei der Berechnung der Einkommensteuer, ähnlich der Kapitalertragssteuer bei 
Spareinlagen, weder beim Gesamtbetrag der Einkünfte noch beim Einkommen zu berücksichtigen, 
wirken also nicht progressionserhöhend für das Resteinkommen des Steuerpflichtigen. (§ 30a Abs 1 
EStG)
Werden die übrigen Einkünfte des Steuerpflichtigen mit durchschnittlich weniger als 30 % besteuert, 
kann auf Antrag eine Optierung in die Regelbesteuerung erfolgen, allerdings nur für sämtliche 
Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz unterliegen.
Wie erfolgt die Ermittlung des Veräußerungsgewinns?
Als Veräußerungsgewinn und somit Bemessungsgrundlage für die Besteuerung ist in jedem Fall der 
Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten anzusetzen. 
Hierbei ist grundsätzlich zwischen sogenannten „Alt-Grundstücken und „Neu-Grundstücken“ zu 
unterscheiden.
Unter „Alt-Grundstücke“ sind jene Grundstücke zu verstehen, die zum Stichtag 
31. März 2012 nicht mehr „steuerverfangen“ waren, d.h. deren zehnjährige Spekulationsfrist (nach 
altem Recht) zu diesem Datum bereits abgelaufen war. In der Regel bedeutet das eine Anschaffung 
vor dem 31. März 2002. 
In diesem Fall dürfen die Anschaffungskosten pauschal mit 86 % des Veräußerungserlöses angesetzt 
werden, wodurch sich ein fiktiver Veräußerungsgewinn von 14 % des Veräußerungserlöses ergibt3
.
(Vereinfachtes) Beispiel
Eine Eigentumswohnung wurde im Jahr 1985 vom jetzigen Veräußerer um 100.000 Euro erworben, 
1 Der Grundstücksbegriff umfasst laut § 30 Abs 1 EStG Grund und Boden, Gebäude (auch Superädifikate, Eigentumswohnungen, etc) und 
„grundstücksgleiche Rechte“ (zB Baurechte an fremden Grundstücken)
2
vgl. Einkommensteuerrichtlinien 2000 (EStR 2000), Rz 6623f